资产评估成本法案例(4)

市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备；

b、对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等

特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料。

2）适用前提

①需要有一个充分发育活跃的资产市场。

②公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交

易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。

③参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交

价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。

3）评估公式

被评估资产评估值=[?]/n（参照物成交价x各项调整系数）

i?1n

①直接比较法

a、功能价值法

资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）

b、价格指数法

资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）

c、成新率价格法

资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）

d、市价折扣法

资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）

e、成本市价法

资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格/参照物现行合理

成本）

f、市盈率乘数法

资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物市盈率

②类比调整法

交易案例a的调整值=参照物a的成交价×时间因素调整系数×区域因素调

整系数×功能因素调整系数×情况补正系数

一.案例分析

（一）介绍案例

估价对象是一块空地，总面积为300平方米。评估该宗土地于2009年10月1日的买卖价格。

1、评估对象概况

此次委托评估的是位于xx市xx开发区内的工业用途房地产。

（1)估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：xx有限公司

坐落：xx路xx号

土地权属性质：国有出让

土地用途：工业

地号：（略）

土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止

土地总面积：300平方米

房屋类型：工厂

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。

2.买卖实例资料

本次估价，选择了与估价对象条件类似的a、b、c、d、e五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。

实例a的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，交易日期为2009年4月1日。

实例b的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，交易日期为2009年3月1日。

实例c的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，交易日期为2009年6月1日。

实例d的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，交易日期为2009年7月1日。

实例e的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，交易日期为2009年3月1日。

(二)选择方法

在估价对象所在地区和近郊地区，该类型土地存在较多的交易实例，所以采用市场比较法和成本法进行估价。