资产评估成本法案例(5)

（一）市场比较法具体参数分析

1、确定交易情况修正系数

实例a、e为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例b、c、d均较正常买卖价格偏低，其中：实例b估价偏低3%，实例c估价偏低4%，实例d估价偏低5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如表1所示：

2、确定交易时间修正系数

据调查，2008年4月1日至2009年10月1日之间，该类型土地的价格平

均每月上涨1%。各宗可比实例的交易时间修正系数如表2所示：

3、确定区域因素修正系数

实例a、c、d与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例b、e与估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如表3所示：

4、确定个别因素修正系数

估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其它方面

没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低2%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如表5所示：

评估过程

1.计算公式如下：

估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期调整指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2.比较实例选择。选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3.估价对象土地价格测算。本次估价，选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例。

（1）因素综合修正。对上述因素综合修正后结果如表6所示：

素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

估价对象土地评估单价=（1298+1320+1132+1184+1264）/5=1240元/平方米

（3）估算估价对象土地现状的市场单价和总价。估价对象土地为1996年1月1日出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限为36.86年。通过以下公式对估价对象土地

1-1/(1?r)n

进行年期修正，计算年期修正系数为：y=m1?1/(1?r)

式中：y为宗地使用年期修正系数；r为土地折现率，取r=6%；m为土地剩余有效使用年限（36.86年）；n为土地法定最高使用年限（工业用地50年）。

经计算，y=0.93，则估价对西安土地评估单价=1240×0.93=1153.2元/平方米估价对象土地总价=1153.2×300=345960元。

本次估价根据估价目的，遵循估价原则和程序，以掌握的有关标的物的信息资料为依据，经估价，xx有限公司位于xx市xx开发区xx路xx号的房地产（土地面积300平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）。在估价时点2009年10月1日的评估价格为人民币345960元，大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整。

一、资产评估的理论框架

（一）资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

（二）资产评估的基本理念1.资产评估对额定产权的评估资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证及对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件如房产证、车辆行驶证；重大设备购买发票及验收入库单等。