商业融资计划书(9)

格林豪泰                              5～6年

各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85％，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。

项目名称

主要费用

年均销售收入100间客房×85％×170元×365天＝527.43万元

年均经营毛利润率55％

年均经营毛利润 527.43万元×55％＝290.08万元

一次性品牌特许费（5年） 30万元/5年＝6万元

装潢装修费（10年） 350万元/10年＝35万元

设备购置费（5年）  100万元/5年＝20万元

特许经营主要费用（管理、服务）527.43万元×3％＋527.43万元×3％=31.65万元

房产年均折旧费或租赁费100万元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100万元）

营业利润    290.08万元－6万元－35万元－20万元－31.65万元－100万元＝97.44万元

营业所得税金    97.44万元×33％＝32.15万元

税后利润    97.44万元－32.15万元＝65.28万元

年投资收益率    65.28万元/（350万元＋100万元）＝15％

速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33％左右。从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。

第三章  项目定位

*主题及功能定位（美国戴斯酒店集团对于酒店式公寓和产权式酒店合作项目要求）

酒店式公寓和产权式酒店开发商（业主）至少持有项目产权（房间数量）的50%以上，也就是说小业主的总体产权最大不超过50%，并且要求小业主必须把所有产权以反租的形式交还给酒店开发商，酒店集团拥有所有经营权，这样便于集团统一管理。

*功能定位

欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店，酒店内部设置商务信息港系统，从单一的酒店住宿、餐饮服务的基础上增加行政商务的拓展服务。具体设置为：对于入住酒店的客人从车站、机场接送，接送到指定客房，酒店设置方便的办公客房可以方便客人进行商务会客与谈判，配备专门的行政人员方便客人的办公。我们将委派员工去香港参加商务培训，学习管理理念，体现我们的增值服务。

*项目建设方案及规划设计定位及价格定位

1、基本设立客房96间，客房平均收费380元/天，则一天的营业额为36480元/天，合计一年的房费收入为13315200元，考虑到其他因素，按房费的70%计算，则一年的房费收入为9320460元。

2、每年的房费营业额为932万，则每天的收入为25500元/天。

3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570万，每天的成本消耗为15610元。

4、每天房费的实际收入为：房费收入-成本消耗=25500-15610=9890元。

5、酒店每年的年投资收益率为35%

*入市姿态及推广时机定位

1、项目计划融资金额350万。

2、投资回报年利息20%。