商业项目策划方案(9)

苏州房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从20xx年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始，紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相，这一年刺激了整个苏州房地产市场的彻底复苏，更让普通消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时间的流逝，进入20xx年，前期销售火爆的商业房地产项目开始进入实际经营阶段，人们才发现利润与风险共存——不少新建商业项目由于未能很好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰难，先期销售时发展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发体量过于集中，最终导致商业房地产市场泡沫破裂。反而，住宅房地产市场在长期理性发展的同时，又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念，进入2004年整个苏州房地产市场最终以住宅为主导。

虽然，经过了这一房地产历程，不少房地产发展商连同一些非理性的投资者被淹没，但对整个苏州市房地产市场今后健康的发展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献，这些贡献至少来自两方面：

第一方面：让所有发展商知道房地产不是一种短期投资建设过程，在项目开工建设前不仅要考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一，才能笑到最后。

第二方面：作为普通购房消费者，在作出投资行为前，不要轻信发展商为促进成交而作出的种种承诺，更重要的是理性的去分析该项目在未来几十年内可能的经营及回报的可行性。

因此，本项目在开发建设之初，如何针对现时市场及今后发展趋势而作出合适的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施，才是令项目最终成功的可行之道。
 
一、项目总体形象定位

纵观苏州城市经济及基础建设的发展格局，具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及南京路交汇之处，方圆1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等著名商厦，形成了苏州绝对的商业核心圈。如对该圈进行细分，又不难发现该圈左边以商业为主，而右边以著名酒店、银行、娱乐及通讯为主，初步形成了目前全国大中型城市所致力打造的中央商务区的雏形——即：cbd。
 
从历史上看，例如全国三大城市：北京、上海及广州的cbd发展历史均存在以下几个共同特征：

1）在城市发展中自然形成。

2）起始规模较小，功能主要集中在一条街道内。

3）未形成作为区域性cbd的地位。

例如：广州cbd最初就是和商业中心混杂而居，如60年代，广州市的cbd位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展，城市商务功能地位的上升，广州cbd逐渐与商业中心分离，如70年代，广州市的cbd转移到海珠广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域；80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，广州的cbd转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了90年代，乘着城市东移的春风，广州cbd的核心产业开始慢慢向天河北地带转移，大量金融保险业，跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物，新的cbd已逐步形成。

由上述例证我们不难看出cbd在由“雏形”向“成熟”转变的过程中必须具备的关键要素：

第一， 最初是和商业中心混杂而居；

第二， 规模较小，功能主要集中在一定区域内；

第三， 区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合发展经营模式，而单个项目所能完成；

第四，随着区域内城市标志性物业的投入使用，该区域cbd形象才逐步走向成熟，形成对整个城市及周边的影响力，发挥出“中央商务区”的真正功能。