商业项目策划方案(15)

步骤二：三楼通讯专业城本身就是二楼通讯业态的延续，它是二楼经营面积的合理补充，用小面积间隔，最大程度的降低了投资及经营门槛，完全符合这部分商家的经营能力。该部分商铺由于既可自营又可投资，适用性最强；

步骤三：首层虽然放在第三步进行销售，但其推广则是贯穿于整个商业的销售过程中。原因在于该部分商铺涉及金额巨大，买家作出投资决定的时间较长，如力图在短期内销售完毕的风险较大。因此我们可在前两的步骤进行时就对其软性宣传已积累客源。在时机成熟时，选出商铺中的绝版位置进行拍卖，既可以将一个项目的人气炒到最旺，同时可以利用此次拍卖的新闻性将宣传效果最大化，并且很容易控制成本。所以从大的思路上来说，拍卖既可以放在最前面哄人气，又可以放在最后面提升价格。
 
第二阶段：酒店式公寓：（20xx年7月—9月）

说明：操作重点在于"横卖"与"竖卖"。

"横卖"指的是在同一楼层当中卖户型；"竖卖"指的是同一户型中卖楼层。其中的主要操作因素是价格。我们可以先推出1/3的楼层来试盘，如发现哪一户型卖得特别好，就迅速提价；相对滞销的户型就快速调整。

l 一开始就以操作中小户型，建立鲜明的个性形象。以中小户型为主体，使项目快速热销实现资金的快速回笼；

l 项目进展到中期，销售针对目标客户群进一步实施促销策略，在项目已奠定个性的形象后，转入进行实效的卖点诉求，如提升产品附加值，在保证均价前提下加快销售速度，成功拓宽客户渠道；
 
然后仔细研究客户心理，有效进行房号管理。实现均衡销售，而不靠降价来消化尾盘。l
 
第三阶段：写字楼（20xx年9月—10月）

说明：本项目写字楼无论是在策划理念上，还是日后的经营管理上对市场都是个全新的概念，因此需要宣传后理解的过程较长，但其一旦推广成功将在整体项目中占据较大优势，其适用的目标客户群体很多，放到第三阶段销售又可以避免与酒店发生冲突，同时，销售酒店式公寓的过程中就可以积累到大量客户。操作手法同酒店式公寓。

第四章 项目产品设计报告

第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想

苏州市世景国际国际公寓的诞生经历一段长时间的精心规划，我们深知在楼市竞争白热化的今天，优越的产品质量只是基本，所以，我们不仅向客户推荐房子，更是推荐一种健康舒适的居住环境，一种超五星级的英式管家服务、一种城市精英的新贵族生活的态度，而世景国际国际公寓则是这种生活态度的延伸及载体。

为了全力打造苏州市投资型小面积公寓的第一品牌—世景国际国际公寓，世景置业公司在硬件与软件的投资开发上是不贵余力的。而我们所有建设世景国际国际公寓的每一位成员共同努力的方向，就是希望所有入住世景国际国际公寓的业主都在硬件上能够获得一个良好健康的生活环境，软件上能充分感受到英式管家服务的尊贵性、艺术性及完美性，并引以为荣。

以下就从居住环境和英式管家服务上来进行设计说明：

环境设计
    
21世纪将是环境的世纪。我们对于环境，尤其是居住环境的讲究引导我们地自己环境观念的提升，建立一个扩大的综合环境观。从创造人居环境的角度来讲，第一是环境，第二是环境，第三还是环境。这果，第一个“环境”是指大的综合环境，即要使我们的设计尽可能和周围的自然的、地理的、景观的、交通的、人文的、经济的环境进行对接，选择有利因素拉动楼盘发展定位，使项目融入环境的同时去改善环境，与城市总体规划相一致。第二个“环境”是指中环境，就是居住区内部的环境。这一点正是众多楼盘比较重视的环境。第三个“环境”是指住户内部的小环境。即在住宅设计中使住宅内部的间隔上升为环境和空间的思考。那么环境设计应从以下七个方面着手考虑：