商业项目策划方案(11)

宝皇购物广场：以经营中档服装与化装品为主体的综合型购物商城；l

秋叶原购物广场：以经营中高档服装与化装品为主体的综合型购物商城；l

徐家汇商业广场：以经营中档服装与美食为主体的综合型购物商城；l

北方商厦与美达服装城：以经营中低档服装为主体的服装商城；l

l 中档服装服装产品几乎成了苏州所有商业中心的支柱经营商品，商业项目的功能同质化非常高，竞争越来越激烈，经营越来越困难。
 
苏州的商业形态必须升级，打造一个象上海徐家汇这样规划完整出色的商圈，才是苏州商业发展的趋势。因此我们必须找到与现有商圈互补的空白点——那就是超越秋叶原，达到接近上海港汇广场档次的，集购物，休闲，美食，娱乐为一体的精品型shopping mall；
 
因此，结合项目的地段优势与中等规模的体量，我们对于商场部份的定位就是：苏州首座精品综合性商业广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的综合性消费平台。
 
基本业态规划：

l 首层与二层——“名店城”，采用连体销售的形式，同时在推广口径上统一宣传为首层，以淡化客户心中三楼过高的传统思维。

临街商铺应延续长安路巨大的人流及传统商业格局，以形成与项目形象相协调的“品牌店”经营模式l

l 内街商铺可通过营造室内休闲广场，致力吸引于中高档次的娱乐、餐饮商家进入，以形成依托于项目强大商务客源基础上的特色经营。

l 三楼-四楼——通讯专业城：延续项目原有地块经营通讯产品的传统，采用玻璃通透式间隔成使用面积在20—40﹐左右的铺面，即可解决传统三楼商场采光不足的问题，又可极大的降低投资门槛，为原有地块商家的顺利回流奠定基础。

l 四楼另一种备选的业态——数码科技市场：随着科技的快速发展，通讯产品与其他数码电子产品的联系日益紧密，同时pda、mp3、md及手提电脑在商务活动中的大量运用也为该市场的繁荣带来稳定的客源支持。(从目前对市场的分析来看，还存在较大不稳定性)
 
2、商务部分的功能定位:

定位原则：1，商业商务商住互动互补；2，提升附加值；3，前瞻性；

下面我们就以广州最著名的中央商务圈—天河北来说明商务中心定位的几大原则。

以天河体育中心为圆心，方圆1000米内云集了：中信广场，市长大厦，金利来大厦，高盛大厦，财富中心等数十座高级写字楼；虽然竞争激烈，但却一直保持极高的出租率与稳定增长的高租金，新的写字楼与商住楼，销售与出租情况亦十分好，天河北写字楼热卖热租的奥妙在哪里？
 
奥妙就在于良好的商业商务商住互动互补，形成了完整的商务生态链。中国第一座shopping mall—天河城广场为天河北广场数以万计的时尚白领提供最舒适便利的休闲购物场所；华南至高档的购物中心—广州时代广场与广州友谊百货为数以千计的高级金领提供最优雅豪华的休闲购物出处。
 
紧邻天河北中央商务区的就是广州最早的豪宅区：名雅苑，荟雅苑等，最畅销的豪宅区：伊顿18，芳草园等，及最新的酒店式公寓都会华庭，希尔顿阳光等。这些内外豪华管理出色的豪宅与酒店式公寓既为周边的高档写字楼提供了大量的客源，相应地，这些高档写字楼同样也为豪宅与酒店式公寓的租售提供了源源不断的客源。因此，实现商业商务商住互动互补，不但是项目目前销售成功的关键，也是项目成功营运的关键。
 
为了实现商业商务商住互动互补，减少对流动消费的依乃，培养固定真实消费者，天河城广场，中华广场，正佳广场的著名商业中心都在原项目实行加盖写字搂的工程。