房地产融资计划书(11)

⑵．毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。

3．机会点（opportunity）

⑴．社会经济发展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。

⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。

⑶．曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.

⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。

4．弱点（threaten）

⑴．曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南，        削弱其作为区域中心城市的辐射力。

⑵．近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价   的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。

⑶．2010年为曹县城大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。

⑷．区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。

⑸．宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态

⑹．曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望.

二、 客户分析

1、目标市场定位与分析

1)，目标消费群定位

先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：

⑴．客源区域

①．一级区域:  曹县主城区内；

②．二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。

⑵．客源职业

①．私营业主、个体经营者；

②．曹县城在外务工者；

③．曹县本地政府公务员；

④．企业高级管理人员；

⑤．学校、医院、银行等企事业职工；

⑥．曹县本地效益较好的企业职工；

⑦．富裕进城的农民。

⑧．外来投资者

⑨．预期潜能炒房客

⑶．客源购房目的

1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；

2, 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；

3, 工作型：因为工作原因来曹城，为了工作方便的人群。

4, 投资型: 预期外来投资炒房客