简·爱自幼成为孤女，托付给一个冷酷无情的舅母，盖兹海德府的里德太太来照管。里德太太的丈夫是简·爱母亲的兄弟，临终前他嘱咐妻子亲切关照简，要像对待她自己的三个孩子一样。然而，里德太太是个忧郁、严厉的女人，她无视这一请求，简寄其篱下痛苦度日达十年之久。她对她那些被宠坏了的孩子娇生惯养，但对简则有如对待佣仆。一天，作为对简一丁点儿孩子气任性的惩罚，里德太太把她关进了里德先生病故的那个房间。这个想象力极强的孩子吓晕过去，病得不轻。
贝西·利文是盖兹海德府里一个有同情心的女佣。经她照料康复后，简·爱被送到五十英里以外的劳渥德学校。尽管学校的生活十分艰苦，但总的说来，在经历了盖兹海德府的痛苦日子之后，这倒使她感到宽慰。简得到了一位名叫坦普尔小姐的友善帮助，功课学得很快。灾难降临了，一场时疫夺走了劳渥德女子学校一些姑娘的性命。这导致上级对该校情况进行一番调查，以及随之而来的某些改善。
简·爱在这所学校当了教师，但在十八岁时离去，为早慧的阿黛勒·瓦朗担任家庭教师。阿黛勒·瓦朗住在米尔科特附近孤零零的桑菲尔德庄园里。
起初，简·爱并未见到这个小姑娘的监护人爱德华·罗切斯特。她是由善良能干的菲尔费克斯太太聘请来的。菲尔费克斯太太是这座庄园的管家，而且是庄园主的亲戚。简对庄园这种宁静的乡间生活，以及她那富有想象力的小学生都颇为满意。但菲尔费克斯太太警告她不得进入三楼一间上了锁的神秘的房间，这使她感到困惑难解。一天，简听见一阵令人毛骨悚然的尖笑声，是从那个房间里传来的。但菲尔费克斯太太佯称这狂笑声是格雷斯·普尔发出的，她是一个相当矮胖，不讨人喜欢的仆人。
一月里的一个下午，简·爱外出散步时遇到她的雇主罗切斯特先生。罗切斯特从马上摔了下来，他的狗跑到简身旁寻求帮助。然而，阴郁、粗鲁的罗切斯特尽管疼痛难忍，却执意不让别人搀扶，要自行回到家里去。他问简许多问题，得知她是新来的家庭女教师。显然，她并未被罗切斯特那盛气凌人的样子所吓住，这时他对她的态度才变得谦和起来。他私下告诉她，小阿黛勒是他的女儿，为一法国芭蕾舞女演员所生，她在许久以前抛弃了他们父女。
一天夜晚，简·爱被她以前听见过的那种尖叫声惊醒。她打开房门，发现浓烟正从罗切斯特的房间滚滚涌出。他的床已着火，罗切斯特被简·爱及时唤醒。他阻止她叫醒家里人，并告诉她这火可能是格雷斯·普尔放的，此人有阵发性的疯病。其余仆人则被告知，火是因一根蜡烛倒下而偶然引起。
简·爱感觉到，由于已往某种不可思议的罪孽所产生的恶果，她的雇主正在受到折磨。她深表同情，并逐渐发现自己爱上了他。然而她的希望遇到挫折，因为罗切斯特开始去邻里参加聚会，并向漂亮轻浮的布兰奇·英格兰姆献殷勤。在罗切斯特于桑菲尔德庄园举行的一个晚会上，贵族味十足的布兰奇及其朋友以傲慢不逊的态度对待简。简·爱感到她永远无法同这些高雅却势利的人们竞争。
客人们在桑菲尔庄园逗留期间，罗切斯特接待了一名神秘的来访者——一个来自西印度群岛的梅森先生。那天晚上，简·爱听见她上层的那个房间里传来扭打声和呼救声。庄园里的人惊慌失措，罗切斯特使他们镇静下来。但他私下里要求简·爱帮助照料正在流血、失去知觉的梅森先生。黎明前，这个负伤的男人被神秘地带出了庄园宅邸。
