资产评估成本法案例(8)

二、具体的案例分析——房地长评估市场法（一）案例材料某房地产公司于1998年2月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2000年2月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4500元。该大楼总建筑面积为6000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米3元，空置率为15%，每年需支付的管理费用一般为年租金的4%，维修费为建筑物重置价的2%，房产税为租金收入的15%，其他税为租金收入的8%，保险费为建筑物重置价的0.5%，资本化率确定为9%，试根据以上资料评估该写字楼在2003年2月的价格。

（二）具体分析本题将使用收益法进行案例分析，具体情况如下：1.估算年有效毛收入年有效毛收入=3*365*6000*（1-15%）=5584500（元）2.估算年营运费用年管理费=5584500*4%=223380（元）年维修费=4500*6000*2%=540000（元）年保险费=4500*6000*0.5%=135000（元）年税金=5584500*（15%+8%）=1284435（元）年营运费用=223380+540000+135000+1284435=2182815（元）3.估算净收益年净收益=年有效毛收入-年营运费用=5584500-2182815=3401685（元）4.计算房地产价格房地产的剩余收益期为30年，则：房地产价格=（3401685/9%）*【1-1/（1+9%）^30】=34947734.85（元）5.评估结果

经评估，该写字楼房地产在2003年2月的价格为34947734.85元，单价为每平方米6934.55元。